Bestandsaufnahme Immobilienmarkt Bayern
Bauzinsen und Mietpreise steigen, Immobilienpreise steigen schwächer oder fallen erstmals nach langem Aufwärtstrend, Nachfrage nach Kaufimmobilien sinkt. Was manche als Trendwende betrachten, ist in Wahrheit eine Verlagerung der Marktinteressen und weniger ein großer Umbruch.
Warum das so ist, lässt sich an der aktuellen Lage und Entwicklung des Kauf- und Mietmarkts Bayern sowie des Großraums Nürnberg erkennen.
Kaufpreise von Wohnungen in Bayern & Nürnberg
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bayern liegt im Herbst 2022 durchschnittlich bei 4.883 Euro. Das ist im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg um 11 Prozent.
Auch in Nürnberg bestätigt sich diese Tendenz der steigenden Preise, wo sich der Durchschnittspreis pro Quadratmeter vom Frühjahr 2022 bis zum Herbst von 3.630 Euro auf bei 3.710 Euro erhöht hat. Trotzdem gibt es bereits deutliche Anzeichen einer Dämpfung auf dem Markt, die sich noch nicht überall spürbar gemacht hat. In der Landeshauptstadt München etwa sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung vom Frühjahr 2022 auf den Herbst von 9.500 auf 9.450 Euro.
Kaufpreise von Häusern in Bayern & Nürnberg
Aktuell liegt der durchschnittliche Preis für Häuser in Bayern bei 4.027 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutete gegenüber den Kaufpreisen von 2021 einen Anstieg um 13 Prozent.
In Nürnberg liegt der Käuferpreis für Häuser aktuell bei durchschnittlichen 5.278 Euro pro Quadratmeter und verzeichnet damit ebenfalls einen Anstieg um rund 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Mietpreisentwicklung in Bayern & Nürnberg
Aktuell beträgt der Preis für die Durchschnittsmiete in Bayern pro Quadratmeter 9,66 Euro.
Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung zahlt man in Bayern derzeit durchschnittlich 675,99 Euro Kaltmiete im Monat.
In Nürnberg liegt der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter im Herbst 2022 bei 11,52 Euro pro Quadratmeter.
Die Basis-Nettokaltmiete pro Quadratmeter und Monat beträgt in Nürnberg bei einer Wohnfläche von 71 bis 80 Quadratmetern (ohne Berücksichtigung von Baujahr, Art, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung) 8,81 Euro.
Für Häuser liegt der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter in Bayern aktuell bei 13,39 Euro und ist somit im Vergleich zum Vorjahr auch gestiegen. In Nürnberg sind es 12,01 Euro, die durchschnittlich pro Quadratmeter für Hausmieten anfallen, was knapp 3 Prozent weniger sind als im Vorjahr.
Der steigende Trend der Mietkosten in Bayern hält insgesamt weiterhin an. Trotz vereinzelter Preisschwankungen zeichnet sich eine deutliche Trendwende bisher nicht ab.
Prognose und Entwicklung des Immobilienmarkts in Bayern & Nürnberg
Vom Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung der Universität Regensburg heißt es, es sei deutlich zu beobachten, dass die Nachfrage nach Immobilien sinke, während die Nachfrage nach Mietwohnungen steige.
Daraus lässt sich schließen, dass Mieten mindestens auf kurze Sicht auch weiterhin steigen werden. Ein treibender Faktor dafür, dass die Nachfrage nach Immobilien sinkt, sind die gestiegenen Bauzinsen. Familien entscheiden sich dadurch eher dazu, weiterhin zur Miete zu wohnen, statt ins Eigenheim zu investieren.
Knapper Wohnraum im Immobilienmarkt Bayern
Vor allem die Einwohnerzahl des Großraums Nürnberg wird auch in den kommenden Jahren wachsen. Erwartet wird ein durchschnittlicher Zuwachs von 1.850 Personen pro Jahr.
Somit ist und bleibt knapper Wohnraum ein zentrales Problem, das sich durch eine steigende Mietnachfrage noch verschärfen könnte. Dabei kam es in ganz Bayern im Jahr 2021 zu 4,9 Prozent weniger Wohnungsfertigstellungen als 2020.
Altbaubestand auf dem bayrischen Immobilienmarkt
Ein weiteres Problem ist der massive Altbaubestand, der entweder bereits sanierungsbedürftig ist oder es bald sein wird. So sitzt der Freistaat Bayern auf vielen Nachlassimmobilien, die derartig sanierungsbedürftig sind, dass man seitens der Erben so hohe Kosten vermutet, dass man lieber darauf verzichtet.
Der Zustand der Immobilien ist von immenser Bedeutung. Zum Beispiel steigen Mieten deutlich mit dem Baujahr. Das heißt, die Mieten bei Neubauten sind deutlich höher als bei Altbauten. In Nürnberg etwa liegt der Zuschlag zur Nettokaltmiete bei einer Immobilie mit Baujahr 2017 (oder später) im Schnitt satte 18 Prozent höher als bei einer Immobilie aus den Jahren 1977 bis 1984.
Energieeffizienz ist der treibende Motor des bayrischen Immobilienmarktes
Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien ist argumentativ und in Anbetracht der Wohnungsknappheit, des hohen Altbaubestands und der steigenden Bauzinsen der renditeträchtige Schlüssel zur Lösung aller Probleme.
Schon heute erzielen energieeffiziente Immobilien bis zu 35 Prozent höhere Preise auf dem Markt und daran wird sich so schnell nichts ändern. Denn in Zeiten steigender Energiepreise werden immer mehr Mieter bereit sein, mehr für energieeffiziente Häuser und Wohnungen zu zahlen.
Die Variond Unternehmensgruppe als Experte für die Revitalisierung von Bestandsgebäuden und dem Immobilienverkauf im süddeutschen Raum zeigt Chancen zur Wertsteigerung auf und setzt Sanierungsprojekte mit der Hilfe des eigenen Expertenteams um. Eine schnelle Realisierung sowie eine nachhaltige Kostensenkung sind das Resultat. Sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser werden so zu gefragten, energieeffizienten Wohngebäuden.
